不動産投資

これであなたも『不動産投資家』〜金持ち大家への道〜

不動産投資する上でまず大事なことは、
金持ち父さんシリーズ』で有名なロバート・キヨサキ氏の



金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法の本の中でも

  • お金の世界で一番大切な言葉は、キャッシュフローで二番目はレバレッジ
  • レバレッジのコントロールこそ、成功するために最も大切なポイントだ!
と書いてあります。
では、不動産投資で重要なキャッシュフロー(収入)とレバレッジとは何でしょうか?



1.不動産投資はキャッシュフロー(収入)が重要!

不動産投資ではいかに投資額をおさえて、キャッシュフロー(収入)を増やし、収益率を高めるか、これが不動産投資のポイントとなります。例えば、同じ収益物件であっても投資額が違い、キャッシュフロー(収入)が違えば、収益率も変わってきます。

要は少ない自己資金であってもその使い方によっては「低リスク高リターンを生む」可能性があるのです。これが賢い不動産投資です。その方法の一つとして「レバレッジ」という手法があります。

不動産投資はキャッシュフロー(収入)が重要!

2.レバレッジ(leverage)とは…

『レバレッジ』って、実はこれを武器にするかどうかで投資家としての人生が変わるぐらい!とっても大事なんです。
レバレッジとは、「梃子(てこ)」のことで、梃子(てこ)とは小さな力で大きなものを持ち上げる力の原理です。「梃子(てこ)を使ってより大きな収益を得る」これを投資の世界で言い表すと、「手持ちの資金よりも多い金額を動かすこと!」と、なります。そして、この行動を『レバレッジを掛ける!』と呼ぶのです。これは不動産投資の中でも使われる言葉で、その名の通り「レバレッジ」とは少ない自己資金で不動産投資をして、物件そのものの利回り以上の効果、つまり利回りを高めることが可能な方法です。不動産投資をする時に、資金を有効に利用し、利回りを高める「レバレッジ」。

レバレッジ(leverage)とは…

(画像をクリックすると拡大します)

自己資本を少なくし借入金を最大限利用して投資に成功すれば、レバレッジ効果(テコの原理)を享受でき、非常に投資効率の高い投資が可能となるわけです。 不動産投資において、
「『レバレッジ』を理解し、武器として!活用していくことが、投資家として成功し、経済的自由を得るための近道である!」と、断言できます!

レバレッジ判定と収益率へ



「不動産コンサルティング業務」のフローチャート

「不動産コンサルティング業務」のフローチャート

不動産投資顧問業とは?

不動産投資を検討している顧客に対して、専門的な立場から的確な助言や調査報告を、報酬を得て行う業務。市場調査・分析、適格診断、運用に関する評価など、アドバイスのみを行う「一般不動産投資顧問業」と、助言に加えて投資一任業務を行う「総合不動産投資顧問業」の2種類に分類されます。国土交通省の不動産投資顧問業登録制度の登録者には、契約締結前後の書面の交付、契約書の作成など、一定のルールが義務づけられている。

不動産投資顧問業



不動産投資顧問業登録の意義

  • 不動産投資に関し一定水準以上の業務遂行能力を有する業者を登録し、情報開示を行う。
  • 登録業者に対し投資家保護のための一定のルール遵守を義務づける、指導する制度。
  • 投資家が安心して登録業者と取引できる仕組を確立。
  • 新たな不動産業としての投資顧問業の健全な育成。


取引位一任代理について

宅建業法では、依頼者保護の観点から、取引の一任による代理および媒介を認めていませんが、不動産取引の判断の全部又は一部を法50条の2に規定する契約により投資法人等から一任されるともにその判断に基づきこれらの取引の代理又は媒介を行なう場合に限り、あらかじめ国土交通大臣の認可を受けることで行なうことができます。



不動産投資顧問業登録制度

不動産投資市場の育成と投資家の保護を目的に2000年9月に始まった制度。国土交通省の審査を受けて、不動産投資顧問業者登録簿に不動産投資顧問業者(「一般〜」と「総合〜」がある)として登録できる。登録要件には、不動産コンサルティング技能登録者、 ビル経営管理士、不動産鑑定士などの知識要件、 1億円以上の不動産に関する投資判断・売買・管理等の経験が2年以上などの経験要件、財務要件などがある。5年ごとに更新。



登録の概要(5年更新)

  • 【登録要件】
    • 一般不動産投資顧問業者
      助言業務を公正かつ的確に遂行できる知識及び経験を有していること
    • 総合不動産投資顧問業者(宅建業免許を受けていることが必要)
      • 財産的要件
        資本金が1億円以上で、今後3年間の投資一任業務の収支が黒字見込み等
      • 人的要件
        大規模な投資判断等を遂行できる判断業務統括者が置かれ、各判断業務を的確に遂行できる知識及び経験を有していること等
  • 【情報開示】
    • 登録簿には、会社概要、役員、投資判断責任者、業務の方法等を登録し、公衆閲覧
    • 事業年度ごとの営業報告書、財務諸表等の提出を義務づけ、公衆閲覧
    • 標織の掲示等
  • 【行為規制】
    • 顧客のための忠実義務
    • 契約締結前及び締結時に報酬、助言の内容・方法等に関する書面の交付
    • クーリングオフの規定
    • 助言内容の記録、一任取引の内容等についての帳簿書類の5年間の保存等
  • 【行政指導】
    国土交通大臣は、不動産投資顧問業の業務の運営に関し投資者の利益を害する場合等に、業務改善の勧告・登録の取消しを行うことができる。

不動産投資顧問業データベース



一般不動産投資顧問業登録

登録申請者又は重要な使用人が助言業務を公正かつ的確に遂行できる知識及び経験を有していることが登録要件となります。
一般不動産投資顧問業登録

知識に関する登録要件

  • 重要な使用人が、(財)不動産流通近代化センター若しくは(財)日本ビルヂング経営センターの行う事業であって、国土交通大臣が定めたものの証明を受けた者、あるいは不動産鑑定士の資格を有する者であること。
  • 重要な使用人が、弁護士または公認会計士であって不動産に係る業務に携わった経験のある者であること。
  • 重要な使用人が、上記1、2に準ずる知識を有する者であること。

平成13年10月15日付国総動整第244号に記載の知識要件に関する5つの資格については次の種類があります。


経験に関する登録要件
重要な使用人は、1億円以上の不動産に関する投資判断、助言、売買、貸借、管理等の経験を有し、かつ当該業務に2年以上の期間にわたり従事したものであること。



総合不動産投資顧問業登録

投資一任契約に基づく不動産取引を行う営業並びにその営業及び一般不動産投資顧問業の双方を行う営業を総合不動産投資顧問業と定義しています。
登録に関しては以下の要件を全て満たさなければなりません。
総合不動産投資顧問業登録
  • 宅地建物取引業免許を受けていること。
  • 資本金1億円以上の株式会社であること。
  • 今後3年間に資本が1億円を下回らない水準に維持されていること。
  • 役員又は重要な使用人のうちに判断業務統括者が置かれていること。
  • 判断業務統括者が担当する業務の種類に応じて大規模な投資判断、不動産取引・管理に係る各判断業務を的確に遂行できる知識及び経験を有していること。
  • 判断業務統括者は、担当する業務に応じ、少なくとも一般不動産投資顧問業の場合の登録申請者又は重要な使用人と同等の知識を有しており、かつ数十億円以上の不動産に関する投資、取引又は管理に係る判断の経験があり、これらの判断に係る業務に2年以上従事し、各業務について適切な判断を行ってきたと認められること。
  • 不動産投資事業(不動産特定共同事業を除く)部門の担当者及びその責任者と投資一任業務に係る運用部門の担当者及びその責任者が兼任していないこと。


業務の方法

  • 投資助言業務は、次のような不動産を対象として行う。
    ①種類:主にマンション・アパート・商業施設・住宅等
    ②規模:主に延床面積100u以上
    ③所在する地域:主に石川県内、金沢市及びその周辺
  • 助言の方法は単発的な取引に係る助言及び一定期間継続的な資産運用に係る助言等
  • 報酬体系は以下の通りとする。
    • 単発的な取引の場合
      報酬=(直接人件費(①)円×従事日数)+経費(②)円(直接経費+間接経費)+技術料(③)円+特別経費(④)円

      詳しくはこちら

    • 一定期間継続的な場合
      定額/月(顧問料的なもの)(①)円+案件別報酬(②)円
      ①定額/月(顧問料的なもの):月額20,000円〜50,000円で規模に応じて取決める
      ②案件別報酬:直接人件費+経費+技術料+特別経費
  • 報酬の受領時期は、
    • 単発的な助言の場合は契約締結時に半額、業務完了時に半額とする。
    • 継続的な助言の場合は毎月末とする。


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