PM事業

プロパティマネジメント(PM)の役割


なぜ今、プロパティ・マネジメント(PM)なのでしょうか?

 物件管理の中で一番のリスクは「空室」の発生なのです。プロパティ・マネジメント(PM)会社は家主(オーナー)側の立場が強いですが、決して入居者のことを疎かにしているわけではありません。逆に入居者はすごく大事なのです。


 「空室」がリスクになりますので、いかに入居者に長く住んでもらうかです。空室が出れば、仲介して入居者が決まれば仲介手数料が 入るではないか!と言われる方もいると思いますが、プロパティ・マネジメント(PM)会社の主は管理料で仲介手数料ではないのです。 管理手数料と周辺ビジネスで収益のアップを図るのがプロパティ・マネジメント(PM)会社なのです。



入居者の保持

 プロパティ・マネジメント(PM)会社は空室にならないように少なくとも「解約」を抑止しようという意識は強いのです。「解約の抑止」すなわち、英語では「テナント・リテンション(TenantRetention)」、日本語でいうと「入居者の保 持」と言いますが、これはプロパティ・マネジメント(PM)が確立しているアメリカにおいては、大変重要視されている事柄なのです。この辺が仲介業と管理業が混同してややこしくなっている原因でもあります。


 空室になれば、空室損が発生します。また修繕費もかかります。プロパティ・マネジメント(PM)会社は、他の仲介 業者さんに情報を出して、すぐにでも客付けしてもらう。すぐに入居者が入ればいいのですが何ヶ月にもわたり入居者 が見つからない場合も多々あります。その結果、収益が低下し、空室が長期化すれば賃料の値下げにつながる可能性も あります。オーナーの立場からみればそれも当然のことです。解約が多ければ多いほど、その分空室期間が発生するわけですから、また室内の原状回復のオーナー負担(最近ではますますオーナー負担の度合いが高まってきていますね)もあり、損失が多くなります。


 解約を少なくすることが、オーナーの利益増に直結するのです。


 ですからアメリカのプロパティマネージャーは、どうしたら入居者にもっと「長く住んでもらえるか」をいつも考え ています。このあたりが、「仲介」から発展してきた日本の「賃貸管理」とアメリカの「プロパティ・マネジメント (PM)」の違いですね。アメリカではそもそも、少なくとも居住系においては「仲介手数料」を入居者からもらう 習慣がないですからね。


 プロパティ・マネジメント(PM)は、家主(オーナー)の賃貸経営における収益の安定・向上が目的ですので、家主(オーナー)に対して一番に気にするのが「稼動率」なのです。したがって、空室の発生は非常に困るのです。



■稼働賃料の違い

マンションA
入居者が3年居住して退去。 そして次の入居者がきまるまで1ヶ月でした。
計算すると・・・
5万円 × 36ヶ月 ÷ ( 36ヶ月 + 1ヶ月 ) = 48 ,648円


マンションB
同じく入居者が3年居住して退去。そして次の入居者がきまるまで半年かかりました。
計算すると・・・
5万円 × 36ヶ月 ÷ ( 36ヶ月 + 6ヶ月 ) = 42 ,857円


このように、空室期間が違うと同じ成約賃料でも実際の稼動賃料は12%も違ってきます。 この稼動賃料の最大化を図るのがプロパティマネジメントです。



■稼働率と空室率

空室率は以下のように形成されます。


各室の空室期間の合計

年間稼働戸数(お部屋の数×12ヵ月)


つまり、解約率が少なく、退去毎の空室期間が少ないほど、空室率は減少し、稼働率が相対的にアップします。計算式から空室期間が稼働率に大きな影響を与えることが分かります。
プロパティマネージャーは成約賃料もさることながら解約がなるべく出ず、空室期間を減少させる運用を心がけなくてはなりません。