PM事業

不動産の価値を高める


収益性を高めるための戦略・戦術が必要不可欠

 不動産のオーナーとして、誰でも少しでも価値のあるものにしたいと思うのは当然です。誰でも高い賃料を得たいし、売るときには高く売りたいと考えるでしょう。


 では、少しでも価値を高めるためにはどのようにすればよいのでしょうか?


 例えば売却を考えたとき隣にある物件が同じ収益力で構造や仕様も全て同じでは、当然同じ金額でしか売れないでしょう。


 でも、その物件が隣の物件よりも高い収益力があればどうでしょう?同じようなアパートでも隣は月間50万円の収益があるものに対して、自分の物件が70万円の収益があったとしたら、年間では240万円の差が生じます。購入する側からすると、物件の収益力を重視する収益還元法で判断するケースが多いため、年間収益に差が出るということは、物件の価格が変わってきます。


A:50万円× 12ヶ月 ÷  10% =  6000万円(物件の価格)
B:70万円× 12ヶ月 ÷  10% =  8400万円(物件の価格)


※年間240万円の差が10%の利回りで物件の価格は2400万円の差が生じます。



あなたは資産の価値を上げますか?それとも資産の価値が落ちるのを見ているだけですか?

 高い収益力を得るには、建物全体のイメージアップ、そして居住性を高めて、入居者のニーズにどれだけ対応できているかということがポイントとなります。


 例えば売却をする前に建物を改善して収益力を上げれば、上記に述べた収益還元法で考えた場合、当然それだけ高く売れる可能性が高くなるといえます。


 改善をするにしてもお金がかかるわけですが、いかに効率よく建物の価値を高めるかがポイントとなります。ただお金を掛けて大幅にリフォームをしてもその分もとが取れるような改善でなければ意味がありません。


 売却するのだからお金なんて掛けたくない!所有するのはいいけれど、余計なお金をかけたくない!とお思いの方もいるでしょうが、所有する不動産の価値を高めるということは、資産を増やすということになります。



オーナー様にとって『価値を生み出す資産』として蘇らせることを目標とするための最適な[バリューアップ]プログラムをご用意、ご提案致しております。



コンバ−ジョン(Conversion)

 「コンバージョン」とは、既存建物の利用目的を別の用途に変換する手法です。例えばオフィス需要が減退する一方 で、今、新たなマンション建設ラッシュやレントギャップの鮮明化からもわかるように都心部には居住ニーズが根強く存在します。


 こうした背景のもと「コンバージョン」は、既存のオフィスビルのストックを有効活用し、住居へと変換させることで新たな資産価値、事業性の獲得を目指します。



リノベーション(Renovation)

 リフォームとは従来型の改修工事であり、元に戻す・修復と言った意味合いがあります。しかし、『リノベーション』とは、単に元に戻すのではなく、将来に向けて競争力を持つ建物に造り変えてしまうのです。言い換えるなら、元に戻すのがリフォーム、今あるものを生まれ変わらせる手法、既存建築物の価値を高め、斬新刷新し、進化させるのがリノベーションということになります。


 中古物件(ストック)を改修し、新たな環境として再生させることを意味します。これまでは、既存物件が時代の変化(入居者ニーズの変化)と合致しなくなり安易に賃料値下げすることだけで問題を先送りにしてきました。


 時を経てデザインやインフラ面での競争力低下や入居テナントの悪化によって魅力を失った物件も、リノベーションによって新たな価値を付加する事で、魅力的なビルとして生き返らせることが可能です。


 リノベーションは、いまあるものを活かしながら理想の環境を手に入れるという合理的な取り組みです。これからは、リノベーションする事により物件の競争力を上げ、入居者のニーズに合う建物に変えて行く事が、今後の賃貸経営にとって重要となります。